Nastavljajući seriju članaka o mogućnostima za investiranje u Srbiji, danas se osvrćemo na sektor nepokretnosti. Istorijski gledano, države su veoma nevoljno dozvoljavale strancima da stiču nepokretnosti na njenoj teritoriji. Nepokretnosti (stanovi, zgrade, kuće, imanja, njive, zemljišta, rudnici, itd.) imaju veliku vrednost, a sa sobom su, posebno u stara vremena, nosile i određenu moć. Ipak, globalizacija je sa sobom donela veću dinamiku u „međunarodnoj“ trgovini nepokretnostima. Nepokretnosti su tako postale bitan segment u međunarodnom ulaganju, kako kao sporedni deo projekta (zakup prostora ili čak kupovina prostora za redovno vođenje posla ulagača), tako i kao sama svrha investicije (izgradnja objekata, iskorišćavanje rudnih bogatstava, izgradnja puteva itd.). Bilateralni sporazumi o zaštiti ulaganja („BIT sporazumi“) koje smo predstavili u prethodnim člancima, ponovo igraju važnu ulogu u ohrabrivanju i obezbeđenju stranog ulagača da svoj profit uloži u stranu zemlju, ovog puta u nepokretnosti.
Cilj BIT sporazumā je da stranim ulagačima daju niz mehanizama zaštite kako bi ulagači bili sigurni da im ulog neće biti „otet“ u tuđoj zemlji. Jedan od tih mehanizama je svakako i mogućnost pokretanja arbitražnog postupka protiv zemlje domaćina ulaganja.
Srbija ima 53 potpisana BIT sporazuma (od kojih je trenutno na snazi 45) sa različitim zemljama poput zemalja regiona, većinom zemalja Evropske unije („EU“), kao i sa značajnim, trgovinskim partnerima – Ujedinjenim Kraljevstvom, Kanadom, SAD-om, Rusijom i Kinom.
Kada su pitanju nepokretnosti, važno je istaći da većina BIT sporazuma sadrži odredbu kojom zemlja ulaganja garantuje ulagaču da njegova ulaganja neće biti nacionalizovana, eksproprisana, niti podvrgnuta drugim merama koje imaju isto dejstvo kao nacionalizacija ili eksproprijacija. Nacionalizacija predstavlja slučaj kada država odluči da preuzme određenu kompaniju ili nepokretnost, i to po pravilima (vrednosti) koje ona sama odredi (primera radi, slučaj nacionalizacije kompanije YPF u Argentini). Ipak, i sami BIT sporazumi predviđaju odstupanje od pravila o nacionalizaciji/eksproprijaciji, ukoliko (i) postoji javni interes, (ii) ulagač nije diskriminisan, (iii) se eksproprijacija vrši u skladu sa zakonom i (iv) uz adekvatnu naknadu koja sledi ulagaču.
Međunarodni investicioni odnosi i sektor nepokretnosti
Stranac (strani investitor), bio on fizičko ili pravno lice, može da kupuje i ulaže u nepokretnosti u Srbiji pod uslovom da Srbija ima uzajamnost sa strančevom zemljom. Uzajamnost znači da i srpski državljani mogu slobodno da stiču (kupuju, iznajmljuju, raspolažu) nepokretnosti u drugoj zemlji na način na koji to mogu državljani te zemlje u Srbiji. Prema zvaničnim podacima Ministarstva pravde, Srbija ima uzajamnost sa preko 70 zemalja sveta. Sa pojedinim državama, Srbija ima ugovornu uzajamnost (uzajamnost potvrđena u nekom međunarodnom bilateralnom ugovoru), dok je sa državama sa kojima ne postoji ugovorna uzajamnost, postojanje uzajamnosti utvrđeno na osnovu zakonskih propisa (zakoni druge zemlje imaju odredbu o uslovu uzajamnosti), odnosno razmenom nota.
EU – Odnos između Srbije i EU određen je Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju („SSP“) koji predviđa da će Srbija dopustiti državljanima država članica EU da stiču svojinu nad nepokretnostima u Srbiji. Dodatnu pogodnost za EU državljane propisuje i Zakon o poljoprivrednom zemljištu koji im pod određenim uslovima dozvoljava sticanje poljoprivrednog zemljišta. SSP dalje predviđa saradnju država ugovornica u oblasti promovisanja i zaštite ulaganja koja će imati za cilj uspostavljanje povoljne klime za privatna ulaganja, kako domaća tako i strana, što je ključno za ekonomsku i industrijsku revitalizaciju Srbije. S obzirom na to da su države EU poput Nemačke, Italije, Mađarske, Rumunije, Poljske i Češke najveći trgovinski partneri Srbije, ovaj sporazum je bitan mehanizam za uspešno sprovođenje investicionih projekata u Srbiji.
SAD – Bilateralni odnosi između Srbije i Sjedinjenih Američkih Država datiraju još iz davne 1881. godine kada je zaključen Trgovinski ugovor između Srbije i „Ujedinjenih Država Američkih“. Podstaknute željom da olakšaju i razviju trgovinske odnose, ovim sporazumom države ugovornice su, između ostalog, predvidele tretman najpovlašćenije nacije u pogledu sticanja prava svojine na nepokretnim stvarima. Uprkos tome što je stupio na snagu pre gotovo 140 godina, ovaj ugovor i dalje uspešno odoleva zubu vremena, a ekonomski odnosi između Srbije i SAD konstantno napreduju.
UAE – Političko-ekonomski odnosi između Srbije i Ujedinjenih Arapskih Emirata („UAE“) su na veoma visokom nivou, što potvrđuje i Sporazum o saradnji između Vlade Republike Srbije i Vlade UAE. Važan deo ovog sporazuma predstavlja saradnja u oblasti ulaganja koja podrazumeva zajednički rad na različitim administrativnim, pravnim i finansijskim kapacitetima i svim neophodnim postupcima prilikom uspostavljanja zajedničkih investicionih poduhvata za obe strane. Ovim sporazumom predviđena je i saradnja u oblasti nepokretne imovine koja se ogleda u sticanju nepokretne imovine u državnom vlasništvu, kao i zajedničkom ulaganju u projekte koji uključuju nepokretnu imovinu u državnom vlasništvu. U cilju sprovođenja aktivnosti u ovoj oblasti saradnje, kada se prepozna zajednički interes, Srbija se obavezuje da će prodati određenu nepokretnu imovinu subjektima iz UAE, ili će investirati zajedno sa njima.
Izrael – Takođe, bitnu ulogu u ulaganju u tržište nepokretnosti igraju investitori iz Izraela. Naime, Izraelske investicije u sektoru nepokretnosti predstavljaju zaštitni znak izraelskih investicija od 2000. godine pa do danas. U vezi sa navedenim, Srbija i Izrael su potpisali brojne sporazume, poput Sporazuma o trgovini i ekonomskoj saradnji i BIT sporazum.
Interesantna je činjenica da ne postoji reciprocitet u sticanju prava svojine na nepokretnostima između Srbije i Severne Makedonije.
Uknjižba prava svojine
Prilikom sticanja, promene i gubljenja stvarnih prava na nepokretnim stvarima u Srbiji, isključivo se primenjuje srpsko pravo, nezavisno od nacionalnosti ugovornih strana i drugih naizgled bitnih faktora. Otuda je bitno istaći da je postupak upisa prava svojine u Katastar nepokretnosti u Srbiji značajno pojednostavljen i ubrzan. Naime, za ugovore o prodaji nepokretnosti, koji se obavezno zaključuju pred javnim beležnikom, prodavac i kupac ne moraju fizički odlaziti do Katastra nepokretnosti, već javni beležnik u roku od 24 časa od dana zaključenja ugovora elektronskim putem šalje predmetni ugovor katastru radi upisa prava svojine. Katastar nepokretnosti je potom dužan da upiše promenu u roku od 5 dana od dana dostavljanja dokumentacije od strane javnog beležnika. Osim toga, prodavac i kupac nemaju ni obavezu odlaska u Poresku upravu budući da se i poreska izjašnjenja popunjavaju kod javnih beležnika, a potom se elektronski dostavljaju poreskoj upravi.
Zaključak
Tržište nepokretnosti, infrastrukturni projekti, rudarstvo, kao i izgradnja objekata je niz godina u velikoj ekspanziji u Srbiji. Na ovom tržištu podjednako učestvuju i strani i domaći ulagači, što pokazuje između ostalog da su strani ulagači već uveliko stekli poverenje u srpsko tržište i da slobodno ulažu u srpske projekte sa nepokretnom imovinom. Takođe, grad Beograd je od 23 države u širem regionu proglašen za grad sa najvećim ekonomskim potencijalom što samo dodatno ukazuje na dinamičan razvoj srpskog tržišta, te da se dugoročni projekti, kakvi su inače projekti sa nepokretnostima, i te kako imaju smisla na srpskom tržištu.
Autori: Nemanja Sladaković, Marko Đorđević, Vasilije Bošković
